Nürnberg - Der Kauf einer eigenen Wohnung ist ein großer Schritt, der gut geplant sein will. Dabei entscheidet die Besichtigung häufig, ob aus Interesse ein Kauf wird. Wer die wichtigsten Punkte prüft, erkennt frühzeitig Chancen und Risiken der Immobilie.
von rök
21.04.2026 09:00 Uhr

In diesem Artikel:

Der erste Besichtigungstermin ist entscheidend, um einen realistischen Eindruck von der Wohnung zu bekommen. Anders als bei Mietwohnungen tragen hier die künftigen Eigentümer die Verantwortung für Reparaturen, Instandhaltung und Umbauten selbst. Deshalb ist es wichtig, das Objekt vorab gründlich zu prüfen und den Zustand genau zu beurteilen.

Damit kein Detail übersehen wird, empfiehlt es sich, die Wohnung Schritt für Schritt zu anzusehen und bewusst auf zentrale Aspekte zu achten. Hier kommt eine Übersicht mit den wichtigsten Punkten:

Besichtigung vor dem Wohnungskauf: der Eindruck von Außen

Fassade: Eine gepflegte und intakte Fassade schützt das Gebäude nicht nur vor Witterungseinflüssen, sondern reduziert dank guter Dämmung auch den Energieverbrauch. Daher empfiehlt es sich, den aktuellen Zustand zu prüfen und geplante Instandhaltungs- oder Sanierungsmaßnahmen zu berücksichtigen.

Dach: Steht eine Dachsanierung an, können in den kommenden Jahren erhebliche Kosten auf die Eigentümergemeinschaft zukommen. Idealerweise liegt eine aktuelle Drohnenaufnahme vor, die einen realistischen Eindruck vom Zustand des Dachs vermittelt. Zur besseren Einschätzung der Beschaffenheit kann auch ein Sachverständiger hinzugezogen werden.

Besichtigung vor dem Wohnungskauf: der Eindruck von Innen

Kellerräume: In den meisten Mehrfamilienhäusern gibt es eigene Kellerabteile für Mieter und Wohnungseigentümer. Hier lohnt es sich bei der Besichtigung einen genauen Blick in die Räume zu werfen. Verborgene Feuchtigkeitsschäden oder Anzeichen von Schimmel können auf einen erhöhten Instandsetzungsbedarf hindeuten. Darüber hinaus ist zu klären, ob die baulichen und rechtlichen Voraussetzungen für einen späteren Ausbau des Kellers gegeben sind.

Gemeinschaftsräume: In Wohnanlagen gibt es häufig Bereiche, die alle Eigentümerinnen und Eigentümer gemeinsam nutzen, zum Beispiel Fahrradkeller, Waschküchen oder Gemeinschaftsgärten. Bei einer Besichtigung lohnt es sich, diese Räume genau anzuschauen: Sind sie sauber und gut gepflegt? Wirken sie funktional und ausreichend dimensioniert? Auch die Zugänglichkeit und die Lage der gemeinschaftlichen Flächen im Haus können den Alltag stark beeinflussen. Wichtig ist außerdem, die geltenden Regelungen in der Gemeinschaftsordnung zu kennen, denn sie legt verbindlich fest, wie die Räume genutzt werden dürfen und wer für Pflege und Instandhaltung zuständig ist.

Haustechnik: Die technische Infrastruktur eines Gebäudes bildet die Basis für Wohnqualität und Werterhalt. Besonderes Augenmerk sollte bei einer Besichtigung dem Alter und Wartungszustand der Heizungsanlage sowie der Ausführung der Elektroinstallationen gelten. Eine unabhängige fachliche Prüfung durch einen Sachverständigen kann helfen, möglichen Sanierungsbedarf frühzeitig zu erkennen. Zusätzlich liefert der Energieausweis wichtige Kennzahlen zum energetischen Zustand des Gebäudes und zu den voraussichtlichen Heizkosten.

Raumaufteilung: Vor Ort sollte außerdem geprüft werden, ob Grundriss und Ausstattung den eigenen Anforderungen entsprechen. Dabei kann geklärt werden, ob sich Wände versetzen lassen und ob die Räume für ihren jeweiligen Zweck ausreichend dimensioniert sind. Ergänzend lohnt sich ein genauer Blick auf die Ausstattung, beispielsweise auf Bodenbeläge, Fliesen oder Sanitäranlagen. Entspricht die vorhandene Gestaltung dem eigenen Geschmack, lassen sich Kosten für einen späteren Austausch oder eine Sanierung sparen.

Tipp: Kamera oder Smartphone mitnehmen. Fotos helfen später, sich an Details zu erinnern und verschiedene Wohnungen zu vergleichen. Vor dem Fotografieren sollte aber immer das Einverständnis des Eigentümers oder Maklers eingeholt werden.

Besichtigung vor dem Wohnungskauf: Warum auch Nachbarschaft und Umgebung wichtig sind

Die Nachbarschaft: Vor oder nach einer Besichtigung lohnt es sich, die Umgebung und Nachbarschaft genau unter die Lupe zu nehmen. Kann man sich vorstellen, hier langfristig zu wohnen? Sind alle wichtigen Einrichtungen in der Nähe, etwa Schulen und Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten, Parks oder Seniorenangebote? Auch der Alltag mit Haustieren, wie Spaziergänge im Grünen, sollte berücksichtigt werden.

Lärm und Verkehr: Bei der Besichtigung selbst ist es wichtig, auf Umgebungslärm und Verkehr zu achten. Wie laut ist die Straße, wann fahren Lieferfahrzeuge oder öffnet die nahe Kirche ihre Glocken? Auch die Parkplatzsituation sollte geprüft werden: Sind genügend Stellplätze vorhanden, wie leicht ist ein Parkplatz zu finden, und wie sieht es zu verschiedenen Tageszeiten aus? Ein genauer Blick auf diese Faktoren zeigt, ob das Wohnumfeld wirklich zum eigenen Lebensstil passt.

Besichtigung vor dem Wohnungskauf: Wann ist der beste Zeitpunkt, eine Wohnung zu besichtigen?

Es empfiehlt sich, Besichtigungstermine zu unterschiedlichen Tageszeiten wahrzunehmen – idealerweise einmal mittags, einmal abends sowie zusätzlich am Wochenende. So entsteht ein möglichst realistischer Eindruck vom Objekt und seinem Umfeld. Dabei sollten insbesondere folgende Punkte berücksichtigt werden:

Helligkeit: Je nach Tageszeit kann sich der Lichteinfall in der Wohnung deutlich verändern. Entscheidend ist, wie viel Tageslicht in die Räume gelangt und wie sich die Lichtverhältnisse über den Tag hinweg entwickeln.

Nachbarschaft: Ein Eindruck von der Hausgemeinschaft und der unmittelbaren Umgebung entsteht vor allem nach Feierabend, wenn die meisten Bewohnerinnen und Bewohner zuhause sind. Dann zeigt sich, wie lebendig oder ruhig das Wohnumfeld tatsächlich ist.

Umgebungslärm: Geräuschquellen wie nahegelegene Straßen, Lieferverkehr, Kirchenglocken oder Gewerbebetriebe können je nach Uhrzeit unterschiedlich stark wahrnehmbar sein. Mehrere Termine helfen, die tatsächliche Lärmbelastung besser einzuschätzen.

Parksituation: Auch die Verfügbarkeit von Stellplätzen variiert häufig im Tagesverlauf und sollte zu verschiedenen Zeiten geprüft werden.

Besichtigung vor dem Wohnungskauf: Wer sollte bei der Besichtigung dabei sein?

Für einen Besichtigungstermin kann es sinnvoll sein, zusätzliche Unterstützung mitzunehmen, um verschiedene Blickwinkel einzubeziehen:

Kinder: Steht ein Umzug als Familie an, bietet es sich an, beim zweiten Termin auch die Kinder dabei zu haben. Sie nehmen Räume und Umfeld oft anders wahr als Erwachsene und achten auf Aspekte, die sonst leicht übersehen werden.

Freunde oder vertraute Personen: Nahestehende Menschen kennen die persönlichen Prioritäten und Vorstellungen meist sehr genau. Gleichzeitig sind sie emotional weniger eingebunden und können dadurch eine nüchternere, objektivere Einschätzung abgeben.

Sachverständige: Eine fachkundige Begleitung kann helfen, mögliche Schwachstellen frühzeitig zu erkennen. Ein Sachverständiger beurteilt den baulichen Zustand, weist auf eventuellen Sanierungsbedarf hin und prüft relevante Unterlagen wie etwa den Energieausweis.

Besichtigung vor dem Wohnungskauf: Welche Fragen sollten gestellt werden?

Finanzen vorab prüfen: Vor dem Kauf sollte klar sein, ob die Immobilie langfristig bezahlbar ist. Neben dem Kaufpreis zählen auch Nebenkosten, mögliche Sanierungen und die monatlichen Belastungen. Wichtig ist außerdem, dass die Finanzierung sicher steht und genügend finanzieller Spielraum bleibt.

Eigentümergemeinschaft berücksichtigen: Auch die finanzielle Situation der Eigentümergemeinschaft spielt eine Rolle. Wie hoch ist das monatliche Hausgeld? Gibt es ausreichende Rücklagen? Sind größere Sanierungen geplant? Auskünfte dazu gibt in der Regel die Hausverwaltung.

Protokolle lesen: Ein Blick in die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen lohnt sich. Dort stehen wichtige Beschlüsse, geplante Maßnahmen und oft auch Hinweise auf die Stimmung innerhalb der Gemeinschaft.

Hausordnung beachten: Die Hausordnung regelt unter anderem Ruhezeiten, Tierhaltung und die Nutzung gemeinsamer Flächen. Diese Vorgaben sollten vor dem Kauf bekannt sein.

Besteht Renovierungs- oder Sanierungsbedarf in der Wohnung? Bei der Besichtigung sollte genau geschaut werden, ob die Wohnung innen saniert oder renoviert werden muss. Dazu gehört, den Zustand von Wänden, Böden, Decken und Türen zu prüfen: Gibt es Risse, Feuchtigkeitsspuren oder abgeblätterte Farbe? Auch Fenster, Heizkörper, Sanitäranlagen und die Elektroinstallation sollten kontrolliert werden.

Wichtig ist zudem, einzuschätzen, welche Arbeiten wirklich notwendig sind und welche eher kosmetischer Natur. Je nachdem, wie viel Aufwand nötig ist, können Renovierungskosten die Gesamtinvestition erheblich erhöhen. Eine sorgfältige Beurteilung vor Ort hilft, Überraschungen zu vermeiden und realistisch einzuschätzen, ob zusätzliche Investitionen in Renovierung oder Sanierung erforderlich sind.