Nürnberg - Bei Zwangsversteigerungen können gute Immobilien dabei sein. Sie gliedern sich in bestimmte Phasen. Interessenten sollten gut informiert sein. Wie kann ich mich vorbereiten? Wie läuft die Auktion? Worauf muss ich achten? Hier gibt es Tipps.
von Lea-Verena Meingast
22.08.2026 08:00 Uhr

In diesem Artikel:

Der allgemeine Boom am deutschen Immobilienmarkt ist seit Mitte 2022 ins Stocken geraten. Die Anzahl der Zwangsversteigerungen hat seit dem stetig abgenommen. Doch die stark gestiegenen Zinsen könnten dafür sorgen, dass die Zahl der Zwangsverstiegerungen wieder ansteigt.

Der Wohnungsmarkt ist angespannt. Gerade in Ballungszentren sind bei Zwangsversteigerungen eigentlich immer noch keine Schnäppchen zu erwarten. Was dort unter den Hammer kommt, gilt als schwierig. Das ist der Fall bei Immobilien mit erheblichen Baumängeln, Modernisierungsstau oder ähnlichem. Wer sich hier auf die Suche macht, sollte besonders aufpassen.

Was ist eine Zwangsversteigerung?

Eine Zwangsversteigerung ist eine bestimmte Form eines Vollstreckungsverfahrens. Der Gläubiger – in den allermeisten Fällen ist das die Bank, über die die Baufinanzierung abgeschlossen wurde – möchte über diese Zwangsvollstreckung die noch ausstehende Darlehenssumme durchsetzen. Das Verfahren wird durch das Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) geregelt. Es wird jeweils vom zuständigen Amtsgericht durchgeführt.

Für den Besitzer ist die Zwangsversteigerung dann oft die allerletzte Möglichkeit, doch noch seine Schulden zu begleichen. Dass der Immobilienfinanzierung nicht mehr nachgekommen werden kann, ist jedoch nur ein Grund für diesen Schritt. Verschiedene Gründe können dazu führen. Das sind zum Beispiel Scheidungen von Ehen, bei denen sich die Partner nicht auf eine Lösung für die Immobilie einigen können. Auch Erbschaftsstreitigkeiten können manchmal zu Zwangsversteigerungen führen.

Wie ist der Ablauf bei einer Zwangsversteigerung?

Der Ablauf einer Zwangsversteigerung gliedert sich grob zusammengefasst in drei große Schritte: erstens die Vorbereitung, zweitens den Versteigerungstermin, die sogennante Bietstunde, und drittens die Zuschlagserteilung.

Interessenten müssen vorab das Verkehrswertgutachten prüfen, rechtzeitig eine Finanzierung sicherstellen und beim Termin zehn Prozent des Verkehrswertes als Sicherheitsleistung, zum Beispiel per Bundesbankscheck oder Bankbürgschaft, hinterlegen.

Gericht veröffentlicht Termine zu Zwangsversteigerungen, Plattformen listen verfügbare Objekte

Die Bekanntmachung zu Zwangsversteigerungen läuft folgendermaßen ab. Die Gerichte veröffentlichen alle relevanten Termine. Öffentliche Register und Plattformen zeigen, welche Objekte verfügbar sind – bundesweit oder auch lokal in den Regionen.

Für Makler bedeutet das: Wer regionale Märkte gezielt beobachtet und regelmäßig entsprechende Register prüft, kann frühzeitig interessante Objekte identifizieren und aktiv werden.

Zwangsversteigerungen: Alles, was man zum Biettermin bei Gericht wissen muss

Im Gerichtssaal wird es zum Biettermin von Zwangsversteigerungen dann konkret. Wenn die Formalien, die Versteigerungsbedingungen und das sogenannte „geringste Gebot“ verlesen sind, startet die Bietzeit. Sie umfasst mindestens 30 Minuten und kann sich durch weitere Gebote verlängern. Dann zeigt sich, wie eine Zwangsversteigerung tatsächlich abläuft: Die Gebote folgen sehr schnell aufeinander. Emotionen spielen dabei eine große Rolle.

Der große Zeitdruck, die direkte Konkurrenz in unmittelbarer Nähe im Raum und die Aussicht auf ein günstiges Objekt führen in der Realität sehr häufig dazu, dass Bieter ihre ursprünglich anvisierte Preisgrenze überschreiten. Hinzu kommt auch, dass durch die Dynamik im Gerichtssaal jedes neue Gebot den Druck auf die anderen Teilnehmer deutlich erhöht. So kann aus einer rational kalkulierten Investition schnell eine emotionale, unüberlegte Entscheidung werden. Wer es hier schafft, ruhig zu bleiben und die eigene Strategie verfolgt, verschafft sich eindeutig einen klaren Vorteil.

Wenn beim Biettermin der finale Zuschlag gegeben wird und der Verteilungstermin

Wichtig: Nur wenn ein Gebot die gesetzlichen Grenzen erfüllt, erteilt das Gericht am Ende auch den Zuschlag. Erst dann gilt der Kauf als abgeschlossen und die Immobilie geht unmittelbar auf den Käufer über, wie in Paragraph 90 Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) geregelt.

Die finale und heiße Phase der Zwangsversteigerung ist die Verhandlung über den Zuschlag, wenn alle Gebote abgegeben sind. Den Zuschlag bekommt nicht einfach das höchste Gebot, sondern es sind sehr wohl einige Regeln zu beachten.

Beim ersten Zwangsversteigerungstermin wird der Zuschlag nur erteilt, wenn das höchste Gebot bei mindestens 50 Prozent des Verkehrswertes der Immobilie inklusive der dazugehörenden Rechte liegt. Liegt das Gebot über dieser absoluten Mindestgrenze, aber noch bei weniger als 70 Prozent des Verkehrswerts, hat der Gläubiger das Recht, den Zuschlag zu verweigern. Er kann also ein Veto gegen den Verkauf einlegen, obwohl das Mindestgebot erreicht wurde. Diese Regeln verhindern Schleuderpreise für Immobilien und zeigen: Zwangsversteigerungen sind nicht immer auch Schnäppchen.

Nach einer erfolgreichen Zwangsversteigerung wird vom Amtsgericht der Verteilungstermin festgelegt. Er findet in der Regel sechs bis acht Wochen nach dem eigentlichen Versteigerungstermin statt. Hierbei wird der Erlös aus der Zwangsversteigerung auf die jeweiligen Gläubiger aufgeteilt. Anschließend erfolgt der Eintrag dieses Eigentumsübergangs im Grundbuch.

Strategische Vorbereitung: Tipps zur Zwangsversteigerung

Wer bei einer Zwangsversteigerung erfolgreich sein möchte, benötigt eine klare Strategie. Gute Vorbereitung zeigt sich oft in den Details. Genau hier zahlen sich Vorwissen und Tipps zum Ablauf einer Zwangsversteigerung aus. Damit vermeidet man typische Fehler und nutzt Chancen gezielt.

Äußerst wichtig ist es, die Finanzierung vorab zu fixieren. Eine Sicherheitsleistung von 10 Prozent des Verkehrswerts ist Pflicht laut Paragraph 69 Zwangsversteigerungsgesetz. Sie erfolgt in der Regel per Bundesbank-Scheck oder als Vorabüberweisung an die Gerichtskasse. Barzahlungen sind im Termin selbst ausgeschlossen.

Empfohlen ist auch, Live-Recherche zu betreiben. Ein Besuch im Gerichtssaal lohnt sich – auch ohne eigenes Gebot. So lässt sich beobachten, wie ein Versteigerungstermin tatsächlich abläuft und welche Dynamiken entstehen können. Für Makler ist es sinnvoll, dabei gezielt Notizen zu machen. Zum Beispiel zu Aspekten wie: Wie viele Bieter nehmen teil? Wie lange dauert die Bietphase tatsächlich? Wie hoch steigen die Gebote im Verhältnis zum Verkehrswert? Und ab welchem Punkt steigen Interessenten aus?

Wichtig ist, sich ein Budget-Limit zu setzen. Das schützt vor impulsiven Entscheidungen. Wer sich mit Zwangsversteigerungen auskennt, weiß, dass Emotionen die Preise nach oben treiben. Ein definiertes Maximalgebot hilft, einen kühlen Kopf zu bewahren, damit der Kauf wirtschaftlich bleibt.

Abkürzung nutzen: Häuser aus einer Zwangsversteigerung vorher kaufen

Nicht jede Immobilie oder jedes Grundstück geht tatsächlich in die Versteigerung. Wenn Sie Interesse haben, eine Immobilie aus einer Zwangsversteigerung vorher zu kaufen, lohnt sich ein frühzeitiger Kontakt zum Schuldner und zum Gläubiger. Ein freihändiger Verkauf kann sich für alle Beteiligten stressfreier gestalten.

Gerade für Makler gibt es hier einen entscheidenden Vorteil: Wer frühzeitig gut informiert ist, kann Objekte noch vor dem offiziellen Gerichtstermin in die Vermarktung aufnehmen und ganz gezielt mit geeigneten Interessenten aus dem eigenen Kundenstamm zusammenbringen. Dadurch bilden sich zusätzliche Vermittlungschancen, die außerhalb des klassischen Marktes liegen.

Wichtig für Einsteiger: Was man als Neuling bei Zwangsversteigerungen beachten sollte

Ganz grundsätzlich sollte man sich auf eine Zwangsversteigerung sehr gut vorbereiten und auch mindestens zwei bis drei Versteigerungen besuchen, sogar bevor man selbst bei einer Immobilie mitbietet. Besonders entscheidend ist dabei der Blick in den Grundbuchauszug. Er ist in der Versteigerungsakte beim zuständigen Gericht enthalten. Darin ist zu erfahren und abzulesen, ob die Nutzung der Immobilie uneingeschränkt möglich ist oder ob andere Lasten wie beispielsweise ein lebenslanges Wohnrecht übernommen werden müssen.

Auch bei Gericht liegt das Wertgutachten, das von einem neutralen Sachverständigen erstellt wurde. Es enthält Bauzustand, Lage und Anschlüsse an öffentliche Versorgungsnetze. Dabei ist unbedingt darauf zu achten, ob der Gutachter auch eine Innenbesichtigung durchgeführt hat. Wer sein Haus bei einer Zwangsversteigerung kauft, geht ein Risiko ein. Denn oft kann die Immobilie im Vorfeld nicht besichtigt werden.

Risiken frühzeitig erkennen und richtig einschätzen: Diese Tricks gibt es bei Zwangsversteigerungen

Versteigerungstermine können kurzfristig verschoben oder aufgehoben werden. Deshalb sollten Makler und Interessenten Termine regelmäßig prüfen und alternative Optionen einplanen.

Häufig stützt sich das Wertgutachten nur auf äußere Eindrücke oder ältere Informationen. Dadurch können mögliche Schäden oder Modernisierungsbedarfe unklar sein. Zusätzliche Recherchen zum Zustand der Immobilie und zur Lage helfen für eine faktentreue Einschätzung.

Ein unrealistischer Verkehrswert kann zum Problem werden. Ältere Gutachten spiegeln den aktuellen Immobilienmarkt nicht immer korrekt wider. Deshalb sollte der Verkehrswert immer mit aktuellen Vergleichsobjekten und regionalen Marktdaten abgeglichen werden, bevor ein Gebot erstellt wird.

Wege-, Wohnrechte oder bestehende Grundschulden können die Nutzung und den tatsächlichen Wert der Immobilie beeinflussen. Ein genauer Blick in das Grundbuch und die Versteigerungsunterlagen ist daher unabdingbar.

Für Makler ist es entscheidend, diese Punkte so frühzeitig wie möglich zu erkennen und auch folgerichtig einzuordnen. Nur dann könne Risiken realistisch bewertet werden und Kunden fundiert beraten werden. Wer typische Hürden und Fallstricke kennt, kann besser einschätzen, ob sich ein Objekt lohnt und kann schneller reagieren und gezielt handeln.