Stephanie Wilcke

Im Internet finden sich Anzeigen wie diese: Das zum Verkauf angebotene Mietshaus im Nürnberger Stadtteil Muggenhof „richtet sich insbesondere an Aufteiler, Anleger und Entwickler“, es sei ein „interessantes Zehn-Familienhaus mit Wertschöpfungsmöglichkeit“. Und: „Keine Umwandlungsgenehmigung nötig.“ Rund 1,5 Millionen Euro kostet das Haus.((ContentAd))Wer eine bezahlbare Wohnung in Nürnberg, Fürth oder Erlangen sucht, kennt das: Der Wohnungsmarkt ist angespannt. Kommunen wollen bezahlbaren Wohnraum deshalb schützen. Dafür haben sie unter anderem das Umwandlungsverbot. Bei Häusern ab elf Mietwohnungen benötigt der Eigentümer die ausdrückliche Genehmigung einer Behörde, um die Einheiten zu Eigentumswohnungen zu machen. Damit sollen „Mieter wirksam vor Verdrängung geschützt“ werden, sagt der zuständige Bauminister. 2025 wurde die Regelung verlängert.Bayern sieht bezahlbaren Wohnraum unter anderem durch gewerbliche Immobilieneigentümer gefährdet. Nach Sicht des Freistaats wandeln diese Eigentümer häufig Gebäude, die aus mehreren Einheiten bestehen und größtenteils vermietet sind, in Wohnungseigentum um. Nach einer aufwertenden Modernisierung werden demnach die Wohnungen einzeln verkauft. Brancheninsider sprechen vom Filetieren eines Hauses.2025 hat die Stadt Nürnberg laut eigener Auskunft 250 Anträge zur Umwandlung erhalten. Allen sei bescheinigt worden, nicht unter das Umwandlungsverbot zu fallen, teilt die Stadt mit. Seit Einführung 2023 hätten sich die Zahlen „nicht wesentlich verändert“.<h3>Neue Akteure auf dem Immobilienmarkt in Nürnberg</h3>„Seit einiger Zeit tauchen Firmen auf dem Nürnberger Immobilienmarkt auf, die es ansonsten nicht gäbe“, ist der Geschäftsführer des Mieterbundes, Gunther Geiler, überzeugt. Es habe sich ein Feld für sogenannte Immobilienverwerter eröffnet – „Objekte bis 15 Wohnungen sind für kleine Filetierer erschwinglich und sehr einträglich“.((Platzhalter))Auf dem Nürnberger Markt gibt es einige dieser Immobilienverwerter, deren Vorgehen sich ähnelt - so hat es unsere Redaktion recherchiert. Im Zuge dieser Recherchen kommen Zweifel an der Wirksamkeit des Umwandlungsverbots auf. Mutmaßlich nutzen diese Verwerter Schlupflöcher des Gesetzes.((ContentAd))Anhand eines Unternehmens, das seit Ende 2023 mindestens drei Mietshäuser in Nürnberg erworben hat, zeichnet unser Medienhaus die Vorgehensweise nach.Im ersten Fall handelt es sich um ein Mehrparteienhaus aus den 1950er Jahren im Nürnberger Westen. Menschen aus dem Umfeld sagen, dass bis vor kurzem darin auch der ehemalige Hauseigentümer gelebt habe, ehe dieser es im Herbst 2024 an einen Bauträger verkauft habe. Hinter diesem stehen zwei Geschäftsführer und ein kompliziertes Firmengeflecht, auch aus Beratungs-, Verwaltungs- und Generalunternehmen.<h3>Aus einem großen Mietshaus in Gostenhof wurde wohl ein Haus mit vielen WGs</h3>Kurz nach dem Kauf kündigte der neue Eigentümer Hausbewohnern eine Mieterhöhung an. Männer in Anzügen hätten Fotos vom Haus gemacht. Das habe Bewohner eingeschüchtert, berichten Quellen gegenüber unserer Redaktion. Seither herrscht im Haus Ungewissheit.Im Sommer 2025 erhielten Mieter eine Verwertungskündigung (siehe Infokasten). In dem Anwaltsschreiben kündigte der Eigentümer an, dass das Haus modernisiert und instandgesetzt werden solle. Im Herbst erfuhren die Mieter, dass das Haus nicht wieder auf einmal verkauft werden solle, sondern Wohnung für Wohnung. Der Schriftverkehr liegt der Redaktion vor. Einzelne Einheiten sollen inzwischen veräußert worden sein.((Platzhalter))Dass aus dem ehemaligen Mietshaus mit elf Wohneinheiten nun ein Haus mit zehn Eigentumswohnungen geworden ist, davon geht die Stadt Nürnberg auf Nachfrage aus. Der Eigentümer habe angegeben, eine Einzimmer- mit einer Zweizimmer-Wohnung zusammenzulegen. Für diesen Schritt brauche er keine behördliche Genehmigung. „Somit wird die Grenze des Umwandlungsverbots von maximal zehn Wohnungen eingehalten.“ Ob das nachvollzogen wird? Im Rahmen der personellen Kapazitäten fänden Überprüfungen statt, teilt die Stadt mit.((ContentAd))Ob bereits Wohnungen verkauft seien, wollte der Eigentümer auf Nachfrage nicht schriftlich beantworten.Jenes Firmengeflecht hatte Ende 2023 ein anderes großes Mehrfamilienhaus übernommen. Das fünfgeschossige Gebäude mit 21 Wohnungen und vier Gewerbeflächen werde im „hippen Gostenhof saniert“, hatte der Bauträger auf seiner Webseite geworben. Die Einheiten lägen demnach zwischen 277.000 und 460.000 Euro. Die damals 19 Wohnungen seien noch vor Einführung des Verbots umgewandelt worden, teilt die Stadt mit.Inzwischen ist am Klingelschild abzulesen, dass aus den Wohnungen sehr viele Wohngemeinschaften (WG) geworden sind. Sieben WG-Anzeigen, die die Redaktion für Zweier-, Dreier- und Vierer-WGs auf Plattformen gesichtet hat, stützen diese Annahme. Demnach soll zum Beispiel ein 17 Quadratmeter großes Zimmer in einer Zweier-WG 710 Euro kosten. „Ob eine Wohnung im Nachhinein real als WG genutzt wird, ist nicht Gegenstand der Prüfung“, sagt die Stadt.((Platzhalter))In diesem Haus hätten bis vor kurzem noch Menschen gewohnt, deren Mieten im Vergleich niedrig waren. Nach dem Verkauf des Hauses habe es nur wenige Monate gedauert, bis der Großteil ausgezogen sei, berichtet jemand, der die Vorgänge beobachtet.Die allermeisten wüssten nicht, dass das Mietrecht auf ihrer Seite stünde, sagt jemand, der die Immobilienbranche gut kennt. „Viele neue Eigentümer interessieren sich nicht für die Menschen in den Häusern. Ihr Ziel ist es, sie schnell loszuwerden. So ist der Profit am größten.“ Das Geschäft müsse schnell ablaufen.<h3>Umwandlungsverbot: Wie viele Wohnungen sind es in einem Haus?</h3>Dass das Firmengeflecht auch bei dem dritten, im Frühjahr 2024 übernommenen Gebäude versucht, die Mieter schnell loszuwerden, legen Umzugsprämien nahe, die nicht nur in diesem Haus Bewohnern angeboten worden sind. Ein solches Schreiben liegt der Redaktion ebenfalls vor. Auch diese Mieter aus Gostenhof erhielten im Sommer 2025 eine Verwertungskündigung vom Anwalt des Eigentümers. Der Mieterbund hält auch in diesen Fällen die Kündigungen für unwirksam.((ContentAd))Im Frühjahr 2025 habe der Eigentümer eine Bescheinigung erhalten, dass die einzelnen Einheiten in Eigentum umgewandelt werden dürfen. So teilt es die Stadt mit. Denn der Antragsteller habe mitgeteilt, dass er mit zehn Bestandswohnungen sowie zwei neuen Dachgeschosswohnungen plane. Er unterliege damit nicht dem Verbot.Die Behörde entscheidet antragsgebunden - das heißt, auf Basis der Informationen, die sie vom Antragsteller erhält - „nachträglich den Nachweis der Richtigkeit oder Unrichtigkeit der den Bescheinigungen zugrunde liegenden tatsächlichen Angaben zu führen“, dazu sei die Behörde nicht verpflichtet.Recherchen unseres Medienhauses säen Zweifel, ob die Angaben des Eigentümers gegenüber der Behörde zu diesem Zeitpunkt korrekt gewesen seien. Vielmehr dürften es wohl mehr als zehn Bestandswohnungen gewesen sein. Damit fiele das Haus unter das Umwandlungsverbot.Der Eigentümer gibt auch über diesen Sachverhalt gegenüber der Redaktion keine Stellungnahme ab.Wenn es Zweifel an der Richtigkeit einer Bescheinigung gebe, könne man zwar um eine Überprüfung ersucht werden, „eine rechtliche Verpflichtung, eine vermeintlich fehlerhaft ausgestellte Bescheinigung zurückzunehmen oder zu ändern, besteht nicht“, sagt die Stadt. Dafür fehle eine gesetzlichen Grundlage.Der Experte aus der Immobilienbranche sagt, dass die Behörde gar nicht genügend Personal hätte, dem nachzugehen. „Ich fürchte, dass manche Kniffe anwenden, die auf Kosten der Schwächsten gehen.“ Denn so schnell finde man in Nürnberg keine bezahlbare Bleibe mehr.

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Immobilien in Nürnberg und der Region

Investigative Recherchen

Bauen und Wohnen in Nürnberg

Wenn ich das richtig verstanden habe, gab es von 250 Anträgen keinen einzigen Fall, in dem die Umwandlung untersagt wurde. Die Behörde akzeptiert alle Angaben, ohne sie überhaupt nachzuprüfen. Liberalitas Bavariae...

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Bezahlbarer Wohnraum: Warum das  Umwandlungsverbot in Nürnberg teils wirkungslos ist

Gerald Maurer

Großer Reibach mit Wohnungen: Warum Mietern in Erlangen und Fürth das „Airbnb-Verbot“ kaum hilft

Nürnbergs Mieterbund beobachtet laut eigener Aussage, dass mehr Mieter eine Verwertungskündigung erhalten. Dahinter steckt der Wunsch, ein bestehendes Mietverhältnis aufzukündigen, weil dieses den Eigentümer hindert, mit dem Eigentum Geld zu erlösen.Doch im Bürgerlichen Gesetzbuch ist verankert, dass trotz eines Eigentümerwechsels der bestehende Mietvertrag einer Wohnung unverändert bestehen bleibt. In angespannten Immobilienmärkten wie Nürnberg dürfen Mieter einer umgewandelten Eigentumswohnung zehn Jahre lang nicht wegen Eigenbedarfs oder wirtschaftlicher Verwertung gekündigt werden.

Was sind Verwertungskündigungen?

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https://www.nn.de/wirtschaft/nutzen-immobilienfirmen-in-nurnberg-gezielt-lucken-aus-um-mit-wohnungen-kasse-zu-machen-1.15222421

Nürnberg - Bezahlbarer Mietraum ist knapp. Instrumente wie das Umwandlungsverbot sollen in Nürnberg helfen, ihn zu bewahren. Doch Recherchen unseres Medienhauses nähren den Verdacht, dass hier Immobilienfirmen agieren, die wohl gezielt Schlupflöcher nutzen.

Nutzen Immobilienfirmen in Nürnberg  gezielt Lücken aus, um mit Wohnungen Kasse zu machen?