Malina Dittrich

Steigende Zinsen, hohe Immobilienpreise und unsichere wirtschaftliche Aussichten machen die Entscheidung zwischen Miete und Eigentum schwieriger denn je. Der Nürnberger Baufinanzierungsspezialist Harald Fischer begleitet bei der VR Teilhaberbank Metropolregion Nürnberg seit rund 16 Jahren Privatkunden beim Immobilienkauf. Er erklärt, worauf es heute ankommt.((ContentAd))Herr Fischer, lohnt sich Kaufen grundsätzlich mehr als Mieten?Nicht automatisch. Der wichtigste Faktor ist, ob man sich eine Immobilie nachhaltig leisten kann. Wir kommen aus einer langen Niedrigzins-Phase, in der Kredite teilweise weniger als ein Prozent Zinsen gekostet haben. Heute liegen wir eher bei vier Prozent. Gleichzeitig sind die Immobilienpreise vielerorts noch immer hoch. Dadurch ist Eigentum für viele Menschen deutlich schwerer finanzierbar geworden.Welche Rolle spielt die persönliche Lebenssituation?Eine große. Ein Immobilienkauf ist eine Lebensentscheidung. Wer nicht weiß, ob er in wenigen Jahren noch am selben Ort lebt, wer beruflich flexibel bleiben möchte oder noch nicht weiß, wie sich die Familie entwickelt, sollte Eigentum gut abwägen. Früher konnte man eine Immobilie oft nach wenigen Jahren mit Gewinn verkaufen. Diese Zeiten sind weitgehend vorbei.((Platzhalter))Warum?Die Immobilienpreise haben sich in den vergangenen zehn bis zwölf Jahren teilweise verdoppelt. Es gab Wertsteigerungen von über zehn Prozent pro Jahr. Mittlerweile hat sich der Markt beruhigt. Nach teils rückläufigen Preisen in den vergangenen Jahren erwarten wir eher eine Seitwärtsbewegung oder leichte Steigerungen. Deshalb lohnt es sich nicht mehr automatisch, eine Immobilie nach drei oder vier Jahren wieder zu verkaufen.Wie sieht die Situation in Nürnberg aus?Nürnberg bleibt ein attraktives Zuzugsgebiet. Die Nachfrage ist weiterhin vorhanden, weshalb die Preise relativ stabil sind. Allerdings hat sich der Markt verändert. Früher gab es oft zahlreiche Interessenten für eine Immobilie. Heute dauert es vielerorts deutlich länger, bis Käufer und Verkäufer zusammenfinden. Wer seine Immobilie zu teuer anbietet, hat oft Schwierigkeiten, einen Käufer zu finden.Nehmen wir eine alleinstehende Person mit 3000 Euro Nettoeinkommen und 50.000 Euro Eigenkapital. Sie möchte eine 50-Quadratmeter-Wohnung in Nürnberg kaufen. Ist das realistisch?((ContentAd))Ja. Wenn die Wohnung 200.000 Euro kostet, kommen nochmal rund 10 Prozent Erwerbsnebenkosten dazu. Wenn 40.000 Euro Eigenkapital eingesetzt werden, müssen rund 180.000 Euro finanziert werden. Dementsprechend läge die monatliche Rate bei etwa 700 bis 800 Euro. Als Faustregel sollte die monatliche Belastung für Wohnen nicht mehr als etwa ein Drittel des Nettoeinkommens betragen - in dem Fall 1000 Euro. Das wäre grundsätzlich gut machbar. Heißt das, Kaufen lohnt sich in diesem Fall?Das kommt darauf an. Die Person gibt zunächst 20.000 Euro für Nebenkosten aus, die nicht wieder zurückkommen. Gleichzeitig muss sie sich fragen, ob die Wohnung langfristig zu ihrer Lebensplanung passt. Wer später eine größere Wohnung oder ein Haus möchte, sollte das von Anfang an mitdenken.Wie sieht die Rechnung für Familien aus?Deutlich schwieriger. Ein Paar mit zwei Kindern und 6000 Euro Nettoeinkommen sollte für Wohnen nicht mehr als rund 2000 Euro im Monat ausgeben. Damit lassen sich heute etwa 400.000 bis 500.000 Euro finanzieren. Kostet eine Doppelhaushälfte inklusive Nebenkosten aber rund 770.000 Euro, werden schnell bis zu 300.000 Euro Eigenkapital benötigt. In der Niedrigzinsphase wäre das deutlich einfacher gewesen.((Platzhalter))Welche weiteren Risiken sollten Käufer beachten?Viele Bestandsimmobilien sind sanierungsbedürftig. Käufer müssen oft erhebliche Summen für Dach, Fenster oder energetische Maßnahmen einplanen. Gleichzeitig kommt auf den Markt in den nächsten Jahren voraussichtlich mehr Angebot, weil viele Immobilien der Babyboomer-Generation vererbt oder verkauft werden. Das könnte zusätzlichen Druck auf die Preise ausüben.Welche Vorteile hat Mieten?Vor allem Flexibilität. Wer mietet, kann schneller auf Veränderungen reagieren. Allerdings steigen die Mieten. Viele Menschen zahlen in alten Mietverträgen noch relativ wenig. Wer heute neu mietet, zahlt oft deutlich höhere Quadratmeterpreise. In Nürnberg liegen Bestandsmieten häufig bei etwa 8 bis 9 Euro pro Quadratmeter, Neubauten können 16 bis 18 Euro kosten.((ContentAd))Was ist Ihr Fazit?Wer kaufen möchte, braucht meist ausreichend Eigenkapital, eine stabile Einkommenssituation und sollte langfristig planen. Für viele Menschen ist Mieten daher aktuell die flexiblere und oft auch realistischere Lösung. Aber Eigentum bleibt ein sinnvoller Weg zum Vermögensaufbau und schützt langfristig vor steigenden Mieten.

harald Fischer

Immobilien in Nürnberg und der Region

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Eine Wohnung kaufen oder doch lieber flexibel zur Miete wohnen? Warum die Antwort heute stärker von Einkommen, Eigenkapital und Lebensplanung abhängt als noch vor wenigen Jahren, erklärt VR-Bank-Experte Harald Fischer.

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