Es kann für Mieter immerhin um mehrere hundert Euro gehen, wenn bei der Betriebskostenabrechnung für die Wohnung etwas falsch berechnet wurde. Man kann widersprechen, allerdings ist es wichtig, die Frist zu beachten. Sonst bleibt dem Mieter schließlich nichts anderes übrig, als diese fehlerhafte Abrechnung zu bezahlen.

Hier erfahren Mieterinnen und Mieter, wie sie ihre Nebenkostenabrechnung selbst prüfen können oder wo sie sie prüfen lassen können und auch was zu tun ist, wenn tatsächlich etwas nicht stimmt.

Fristen beachten: Bis wann muss die Nebenkostenabrechnung vorliegen und müssen die Nebenkosten im Mietvertrag stehen?

Ein Jahr als Zeitfenster: Vermieter haben ab Ende des Abrechnungszeitraums für die Zustellung der Nebenkostenabrechnung zwölf Monate Zeit. Diese Frist bleibt auch als gültig bestehen, sollten die Mieter vor Ende eines Abrechnungszeitraums aus der Wohnung ausziehen. Der Zeitraum entspricht in der Regel dem Kalenderjahr. Also muss der Vermieter die Nebenkostenabrechnung für das Kalenderjahr 2025 schließlich bis zum 31.12.2026 erstellen.

Betriebskosten dürfen nur auf die Mieter umgelegt werden, wenn das auch so im Mietvertrag vereinbart wurde. In der Regel erfolgt das durch einen Verweis auf die Betriebskostenverordnung und der Vereinbarung, dass eine Übernahme durch den Mieter erfolgt.

Welche Nebenkosten muss der Mieter zahlen?

Zu den Betriebskosten gehören Ausgaben, die mit der Nutzung einer Mietwohnung zusammenhängen. Dabei fallen Kosten bei der Nutzung von Gebäude, Anlage und Grundstück an, die Wohnungs- oder Hauseigentümer auf die Mieter umlegen können. Nicht umlagefähig dagegen sind beispielsweise die Beauftragung einer Hausverwaltung oder die Beitragszahlungen für die Mitgliedschaft im Haus- und Grundeigentümerverein. Auch die Kosten für einen Kabel-TV-Anschluss dürfen seit Juli 2024 in der Regel nicht mehr über die Nebenkosten abgerechnet werden.

„Versorger-Horror“

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Zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören: Heizkosten, Warmwasserkosten, Grundsteuer, Abwassergebühr, Betriebskosten für einen Personen- oder Lastenaufzug, Betriebskosten für Straßenreinigung und Müllabfuhr, Betriebskosten für Gebäudereinigung, Betriebskosten für Ungezieferbeseitigung, Betriebskosten für Gartenpflege, Betriebskosten für Beleuchtung, Sach- und Haftpflichtversicherungen, Hausmeisterkosten (diese beinhalten nicht die Kosten für Reparatur- und Verwaltungsaufgaben), Betriebskosten für einen gemeinschaftlichen Waschraum, Betriebs- und Wartungskosten gemeinschaftlicher Antennen- oder Breitbandanlagen.

Ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter die Nebenkostenabrechnung zu erklären?

Mieter müssen anhand der Abrechnung klar erkennen und selbst nachrechnen können, wie die Nebenkosten zustande kommen und nach welchem Schlüssel sie verteilt werden. Dazu gehört die nachvollziehbare Benennung der einzelnen Ausgaben, vor allem der „Sonstigen Nebenkosten“. Mieter sollten die in der Nebenkostenabrechnung genannten Angaben beispielsweise zur Wohnungsgröße, aus der sich die Beteiligung an den Nebenkosten ergibt, mit ihrem Mietvertrag abgleichen.

Falls es für die Prüfung notwendig ist, können Mieter die Einsicht in die Abrechnungsunterlagen einfordern und bei größerer Entfernung zum Wohnsitz des Vermieters Belegkopien anfordern. Der Vermieter muss Belege jedoch nicht automatisch mit der Abrechnung vorlegen.

Wichtige Tipps für Mieter: Die Nebenkostenabrechnung unbedingt richtig prüfen

Mieter sollten die Nebenkostenabrechnung zeitnah überprüfen, denn es können formale oder inhaltliche Fehler vorliegen, etwa bei der Berechnung der Heizkosten. Oder es werden Kosten mit einbezogen, die nicht umlegbar sind. Dazu zählen etwa Reparaturkosten oder Bank- und Kontogebühren. Zudem sind häufig Anschaffungs- oder Mietkosten etwa für Rauchwarnmelder oder Feuerlöscher nicht umlagefähig. Wartungs- und Prüfkosten können dagegen umlagefähig sein.

Gegen Vermietertricks

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Ist man erst im Laufe des Jahres in die Wohnung eingezogen, darf der Vermieter die Kosten nur für die Monate berechnen, in denen man auch wirklich im Haus gewohnt hat. Liegt ein Fehler in der Abrechnung vor, kann man Widerspruch einlegen. Es empfiehlt sich, zuvor fachlichen Rat einzuholen.

Als Mieter Widerspruch gegen fehlerhafte Nebenkostenabrechnung einlegen: So geht es

Ein Widerspruch muss innerhalb von zwölf Monaten nach Erhalt der Abrechnung schriftlich erfolgen. Die Verbraucherzentrale bietet einen Musterbrief speziell für den Widerspruch gegen die Heizkostenabrechnung an. Bei vermeintlichen Abrechnungsfehlern sollten Mieter keinesfalls ohne vorherige Absprache mit einem Rechtsanwalt Vorauszahlungen einbehalten.

Kann der Anspruch des Vermieters oder Mieters auf Nachzahlung verfallen?

Ja, der Anspruch des Vermieters kann verfallen. Überschreitet der Vermieter die Frist für die Zustellung der Nebenkostenabrechnung, kann er die Betriebskosten zwar noch abrechnen. Hat er jedoch die verspätete Abrechnung selbst verschuldet, ist der Mieter nicht zur Nachzahlung verpflichtet.

Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung kann dagegen nicht verfallen. Haben Mieter im Abrechnungszeitraum zu viel bezahlt, bleibt ihr Anspruch bestehen. Falls der Vermieter auch nach Ablauf der Frist keine Nebenkostenabrechnung vorlegt, können Mieter diese notfalls gerichtlich einfordern.

Was passiert, wenn der Mieter die Nachzahlung nicht bezahlt?

Bleiben hohe Nebenkostennachforderungen länger unbezahlt, kann dies im Einzelfall eine Kündigung rechtfertigen. Das Landgericht Berlin hat in einem Urteil die Nebenkosten als Teil der Miete und die Nichtzahlung somit als Pflichtverletzung angesehen. Diese kann im Einzelfall die fristlose Kündigung rechtfertigen. Wer Nebenkosten in einer Höhe nachzahlen muss, die er oder sie sich nicht leisten kann, hat möglicherweise Anspruch auf Unterstützung und sollte sich an das Jobcenter oder das Sozialamt wenden.