Aus rechtlicher Sicht ist es nicht notwendig, dass alle Bewohnerinnen und Bewohner im Mietvertrag stehen. Allerdings können nur rechtskräftige Mieterinnen und Mieter einen Vertrag auch kündigen.

Ein Ehepartner darf auch ohne Genehmigung des Vermieters einziehen, nur die Mitteilung darüber an den Vermieter ist Pflicht. Wer aber nicht verheiratet ist, muss beim Einzug des Partners unbedingt ein paar Dinge beachten.

Wer ohne Erlaubnis des Vermieters einen Dritten in seine Mietwohnung ziehen lässt, riskiert Ärger. Nach Paragraf 540 des Bürgerlichen Gesetzbuches könnte es sich um unerlaubte Gebrauchsüberlassung der Wohnung handeln und eine schwere Vertragsverletzung darstellen. Es drohen: Abmahnung, Unterlassungsklage und schlimmstenfalls die fristlose Kündigung.

Partner in den Mietvertrag mit aufnehmen: Wann ist die Erlaubnis des Vermieters notwendig?

Wenn ein Ehepartner in die Wohnung mit einzieht, muss der Vermieter nicht um Erlaubnis gefragt werden. Eine Mitteilung darüber, dass eine weitere Person einziehen möchte, ist allerdings dennoch Pflicht. Andere Personen dürfen nur aufgenommen werden, wenn ein berechtigtes Interesse, das nach Abschluss des bisherigen Mietvertrages entstanden ist, vorgewiesen werden kann. Dieser Grundsatz gilt auch bei der Aufnahme von Lebensgefährten.

Die Hürden für den Mieter sind aber nicht sehr hoch: In der Regel reicht der bloße Wunsch des Mieters, eine Lebensgemeinschaft einzugehen, als berechtigtes Interesse aus. Das muss auch nicht näher begründet werden.

Insgesamt ist bei folgenden Personen keine Erlaubnis des Vermieters notwendig: Ehepartner, eingetragener Lebenspartner, Kinder und Stiefkinder, Enkel sowie unter Umständen Eltern.

Wenn aber folgende Personen einziehen wollen, ist von Seiten des Vermieters eine Erlaubnis dringend notwendig: Unverheirateter Lebenspartner, Geschwister, entfernte Verwandte, Freunde, Pflegekräfte, Haushaltsangestellte, auch ein Aupair.

Diese Personen gelten als sogenannte Dritte im Sinne des Gesetzes (§540 BGB). Das beim Einzug hier der Vermieter um Erlaubnis gefragt werden muss, hat auch der Bundesgerichtshof in einem Urteil klargestellt (Az.: VIII ZR 371/02).

Wie wird der Lebenspartner in den Mietvertrag aufgenommen?

Zieht der Partner oder die Partnerin nach Zustimmung des Vermieters in die Wohnung ein, gibt es grundsätzlich drei verschiedene Möglichkeiten, wie das per Mietvertrag geregelt werden kann.

Den Partner in den Mietvertrag aufzunehmen: Das ist möglich, wenn alle Vertragsparteien damit einverstanden sind. Dann ist der Partner ab diesem Zeitpunkt gleichberechtigter Hauptmieter.

Wenn der Partner Untermieter wird: Der Hauptmieter schließt mit seinem Partner einen Untermietvertrag ab.

Ohne vertragliche Regelung: Der Partner wird weder (zusätzlicher) Hauptmieter noch Untermieter, sondern nur Bewohner. Das kann Nachteile für den Hauptmieter und auch für den Vermieter haben. Der Hauptmieter haftet weiter vollumfänglich gegenüber dem Vermieter und dieser kann den neuen Bewohner nicht gesamtschuldnerisch in Haftung nehmen, wenn es zum Beispiel Mietrückstände gibt.

Darf der Vermieter seine Zustimmung zum Einzug des Partners verweigern?

In der Regel muss der Vermieter seine Zustimmung geben, wenn ein Mieter seinen Partner mit in die Wohnung mit einziehen lassen will. Es gibt allerdings auch Ausnahmen.

Der neue Bewohner wäre für den Vermieter unzumutbar: Das kann aber nicht mit einer subjektiven Einschätzung des Vermieters begründet werden. Es müssen schon schwerwiegende Fakten vorliegen, zum Beispiel Gründe, dass der neue Bewohner den Hausfrieden erheblich stören würde.

Die Wohnung wäre überbelegt, wenn zu viele Personen auf zu wenig Raum leben. Eine Überbelegung widerspricht dem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, der Vermieter muss sie nicht dulden.

Ab wann von einer Überbelegung ausgegangen werden kann, ist allerdings nicht genau festgelegt. Im Allgemeinen wird laut Deutschem Mieterbund davon ausgegangen, wenn weniger als acht bis zehn Quadratmeter pro Person zur Verfügung stehen.

Partner zieht in bisherige Wohnung mit ein: Darf der Vermieter jetzt die Miete erhöhen?

Theoretisch könnte ein Mieter den Zuzug des Partners tatsächlich zum Anlass nehmen, die Miete direkt zu erhöhen. Praktisch darf sie nur nicht höher werden als die ortsübliche Vergleichsmiete.

Zwar heißt es in Paragraf 553 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, dass der Vermieter die Miete angemessen erhöhen kann, wenn ihm der zusätzliche Bewohner nur dann zumutbar wäre. In der Praxis hat diese Formulierung aber kaum Relevanz.

Der Vermieter darf die Miete in jedem Fall nur bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen und zwischen Erhöhung und letzter Erhöhung oder Mietbeginn muss mindestens ein Zeitraum von einem Jahr und drei Monaten liegen.

Eine höhere Betriebskostenvorauszahlung kann der Vermieter aber natürlich schon verlangen, da mehr Personen in der Regel auch mehr verbrauchen.

Nach Einzug des Lebenspartners: Sich Wohnungsgeberbestätigung ausstellen lassen

Laut Paragraf 19 des Bundesmeldegesetzes müssen Vermieter seit 2015 eine Wohnungsgeberbestätigung für ihre Mieter ausstellen. Sonst droht ein Bußgeld. Ein Mietvertrag ist kein Ersatz für eine Wohnungsgeberbestätigung.

Dass die Wohnungsgeberbestätigung nur der Vermieter ausstellen darf, ist ein Irrtum. Es gilt, dass derjenige, der die Wohnung zur Nutzung überlässt, egal ob entgeltlich oder unentgeltlich, der sogenannte Wohnungsgeber ist. Zieht etwa die Partnerin oder der Partner mit in die Wohnung und steht nicht als zusätzlicher Hauptmieter im Mietvertrag, kann auch der Mieter selbst die Wohnungsgeberbestätigung ausstellen.

Eine bestimmte Form ist für die Wohnungsgeberbestätigung nicht vorgeschrieben. Folgende wichtige Punkte müssen aber enthalten sein: Name und Anschrift des Wohnungsgebers, Name und Anschrift des Wohnungseigentümers (wenn dieser nicht der Wohnungsgeber ist), Anschrift der Wohnung, Datum des Einzugs und Namen der meldepflichtigen Personen, die in der Wohnung wohnen.

Es gibt auch die elektronische Form einer Wohnungsgeberbestätigung. Vermieter stellen die notwendigen Informationen dem Einwohnermeldeamt dann direkt zur Verfügung.