Nürnberg - Neue Fenster, bessere Dämmung, moderne Heizung – und plötzlich steigt die Miete: Doch nicht jede Modernisierungsmaßnahme in der Mietwohnung rechtfertigt auch eine Erhöhung. In diesen Fällen können Mieter Widerspruch gegen geplante Maßnahmen einlegen.
von Jana Röckelein
09.05.2026 08:00 Uhr

In diesem Artikel:

Neue Fenster, eine modernisierte Heizung oder eine verbesserte Dämmung können den Wohnwert einer Immobilie erhöhen. Grundsätzlich besteht in solchen Fällen für Vermieter die Möglichkeit, die Miete anzupassen. Allerdings ist eine Mieterhöhung nicht bei jeder baulichen Maßnahme automatisch zulässig.

Damit rechtlich alles korrekt abläuft, ist es wichtig zu wissen, unter welchen Voraussetzungen eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung erlaubt ist, wie sie ordnungsgemäß angekündigt und berechnet wird und welche formalen Anforderungen dabei zu beachten sind. Hier finden Sie einen Überblick über die wichtigsten Regelungen und Voraussetzungen.

Mieterhöhung nach Modernisierung: Welche Veränderungen zählen überhaupt als Modernisierung?

Nicht jede bauliche Veränderung erlaubt automatisch eine Mieterhöhung. Kosten dürfen nur dann auf die Miete umgelegt werden, wenn es sich rechtlich um eine Modernisierung nach § 555b BGB handelt – also um eine echte Verbesserung der Wohnung, nicht bloß um Reparaturen oder Instandhaltung.

Gerade nach einer Sanierung kommt es oft zu Streit über die sogenannte Modernisierungsumlage. Vermieter möchten den Wert und die Rendite ihrer Immobilie steigern, während Mieter nicht mehr Miete zahlen möchten. Deshalb ist die Unterscheidung entscheidend: Erhaltungsmaßnahmen (z. B. Reparaturen) berechtigen nicht zur Mieterhöhung – Modernisierungsmaßnahmen hingegen schon.

Typische Beispiele für zulässige Modernisierungen sind:

  • Energetische Modernisierung: z. B. neue Fenster, bessere Dämmung oder eine effizientere Heizung
  • Wassereinsparung: etwa durch den Einbau moderner Wasserzähler
  • Erhöhter Wohnkomfort: z. B. Balkon, Aufzug oder hochwertigere Bodenbeläge
  • Verbesserte Wohnverhältnisse: etwa durch barrierefreie Zugänge

Mieterhöhung nach Modernisierung: Was zählt nicht als Modernisierung

Nicht jede bauliche Maßnahme erlaubt eine Mieterhöhung. Wenn nur etwas repariert oder erneuert wird, ohne die Wohnung zu verbessern, handelt es sich um eine Erhaltungsmaßnahme nach § 555a BGB. Diese Kosten dürfen nicht auf die Miete umgelegt werden.

Typische Erhaltungsmaßnahmen sind:

  • Reparatur kaputter Anlagen (z. B. Klingel austauschen)
  • Wartung der Haustechnik (Heizung, Aufzug usw.)
  • Neuer Fassadenanstrich ohne zusätzliche Dämmung
  • Austausch durch gleichwertige Geräte (z. B. gleiche Gegensprechanlage)

Mieterhöhung nach Modernisierung: Diese Fristen müssen Vermieter einhalten

Die Ankündigung einer Modernisierungsmaßnahme mit anschließender Mieterhöhung muss in Textform erfolgen. Die Maßnahme muss mindestens drei Monate vor Beginn angekündigt werden. Eine einfache E-Mail reicht dafür aus.

Sie muss klar und vollständig sein und folgende Punkte enthalten:

  • Beginn und Dauer der Baumaßnahme Beschreibung der Arbeiten (was genau gemacht wird und warum)
  • Kostenaufstellung, die auf die Miete umgelegt werden soll und die Höhe der erwarteten Mieterhöhung

Fehlt diese Ankündigung oder handelt es sich nur um eine Reparatur (z. B. nach einem Rohrbruch), ist eine Mieterhöhung nicht zulässig. Bei fehlenden Angaben im Schreiben, kann sich der Zeitpunkt der Mieterhöhung zudem verzögern.

Während der Arbeiten können Mieter in einigen Fällen außerdem eine Mietminderung verlangen, da sie durch die Bauarbeiten in der Nutzung ihrer Wohnung eingeschränkt sind.

Mieterhöhung nach Modernisierung: Wie hoch darf die Mieterhöhung nach einer Modernisierung maximal sein?

Auch bei einer zulässigen Modernisierung ist die Mieterhöhung gesetzlich begrenzt (§ 559 BGB). Es dürfen maximal acht Prozent der Modernisierungskosten pro Jahr auf die Miete umgelegt werden.

Ein Beispiel: Betragen die Modernisierungskosten insgesamt 15.000 Euro entsprechen acht Prozent 1.200 Euro pro Jahr, die auf den Mieter umgelegt werden können. Das entspricht einer Mieterhöhung von 100 € pro Monat.

Aber nicht alle Kosten, die während der Modernisierungsmaßnahme entstehen, können pauschal auf die Mieter umgelegt werden.

Zu den nicht umlagefähigen Kosten zählen:

  • Zinsen und Finanzierungskosten (z. B. Kredite)
  • Fördermittel und Zuschüsse (z. B. KfW, BAFA)
  • Eigenleistungen ohne tatsächliche Kosten
  • Maßnahmen ohne nachhaltigen Nutzen (z. B. Whirlpool, Designbeleuchtung)
  • reine Schönheitsreparaturen ohne Verbesserung
  • Kosten für leerstehende Wohnungen

Mieterhöhung nach Modernisierung: Wie wird die Umlage auf mehrere Mieter berechnet?

Wenn mehrere Mietparteien betroffen sind, etwa in einem Mehrfamilienhaus, müssen die Kosten der Maßnahme anteilig auf die einzelnen Wohnungen verteilt werden. Die Verteilung erfolgt dabei in der Regel nach einem sachgerechten und nachvollziehbaren Maßstab.

So funktioniert die Verteilung:

  • Die Kosten werden üblicherweise im Verhältnis der jeweiligen Wohnfläche zur Gesamtfläche der modernisierten Einheiten berechnet.
  • Ein Beispiel: Betragen die Gesamtkosten der Modernisierungsmaßnahme 20.000 Euro, ergibt das einen jährlich umlegbaren Wert von 1.600 Euro. Bei einer Gesamtfläche von allen Wohneinheiten von 400 m², entspricht das für eine 80 m² große Wohnung 20 Prozent vom Gesamtanteil. Damit ergibt sich eine Mieterhöhung von 320 Euro pro Jahr bzw. 26,67 Euro pro Monat.

Mieterhöhung nach Modernisierung: Härtefallregelung - was dürfen Mieter ablehnen?

Auch wenn eine Modernisierung rechtlich zulässig ist, bedeutet das nicht, dass Mieter und Mieterinnen jede Maßnahme hinnehmen müssen. Das Mietrecht erlaubt Ausnahmen, wenn die geplanten Arbeiten für die Mietpartei unzumutbar sind – in diesem Fall spricht man von einem Härtefall nach § 555d BGB.

Ein Härtefall kann zum Beispiel dann vorliegen, wenn:

  • der Einbau einer neuen Heizung im Winter erfolgen soll
  • gesundheitliche Gründe bestehen, etwa bei Krankheit, Schwangerschaft oder höherem Alter
  • ein vorübergehender Umzug nötig wäre, der nicht zumutbar ist (z. B. in Prüfungsphasen, bei pflegebedürftigen Personen)

Für Mieter gilt es hier feste Fristen zu beachten: Der Einspruch muss immer in Textform erfolgen – und zwar bis zum Ende des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt.