Mieterinnen und Mieter sind in Deutschland stark geschützt. Eine Kündigung durch den Vermieter ist laut § 573 Abs. 2 BGB nur in wenigen Ausnahmefällen zulässig: Dazu zählen die Kündigung wegen Eigenbedarfs, die Verletzung von Vertragspflichten seitens des Mieters sowie die Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung.

Unter der sogenannten Verwertungskündigung versteht man eine Kündigung, die erfolgt, weil der Vermieter durch die Fortsetzung eines Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Immobilie gehindert werden würde - wenn also das Mietverhältnis nicht mehr ausreichend rentabel ist. Hier erfahren Sie, wann eine solche Kündigung rechtmäßig ist und wann Vermieter sich nicht darauf berufen dürfen.

Kündigung der Mieter wegen wirtschaftlicher Verwertung: Was bedeutet das?

Wenn sich ein Vermieter für eine Verwertungskündigung entscheidet, bedeutet das meist, dass größere Änderungen an der Immobilie bevorstehen: Das Mietverhältnis wird in einem solchen Fall beendet, weil dem Vermieter durch eine Fortsetzung erhebliche Nachteile entstehen würden. Doch was bedeutet das konkret?

Zunächst muss der Vermieter die Absicht haben, eine Immobilie wirtschaftlich zu verwerten. Das kann unter anderem der Fall sein, wenn

• das Gebäude abgerissen und neu gebaut werden soll,
• eine grundlegende Umgestaltung oder Sanierung geplant ist oder
• das Gebäude künftig als Gewerbe genutzt werden soll.

Was ist rechtens?

Kündigung wegen Eigenbedarfs: Wann sie unwirksam ist und welche Rechte Mieter haben

Ein berechtigtes Kündigungsinteresse liegt allerdings nur dann vor, wenn bestehende Mietverhältnisse eine solche Verwertung maßgeblich behindern würden. Außerdem muss die Verwertung der Immobilie angemessen und auch nachvollziehbar sein - etwa, wenn die Verwertung der Tilgung eines Kredits dient. Außerdem muss der Vermieter nachweisen, dass ihm durch die Fortsetzung der Mietverhältnisse erhebliche finanzielle Nachteile entstehen würden. Es geht also nicht einfach darum, dass der Vermieter mehr Miete als bisher erzielen möchte.

Wann ist eine Kündigung durch den Vermieter wegen wirtschaftlicher Verwertung zulässig?

Der Vermieter muss konkret und nachvollziehbar darlegen, dass er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert wäre und dadurch erhebliche Nachteile entstehen würden. Nur wenn diese Punkte erfüllt sind, ist eine Kündigung möglich. Denkbar wären folgende Beispiele:

• Ein sanierungsbedürftiger Altbau lässt sich nur dann noch wirtschaftlich sinnvoll verwerten, wenn er abgerissen und neu gebaut wird, was mit bestehenden Mietverhältnissen nicht möglich wäre.
• Das Gebäude soll grundlegend umgestaltet werden, - etwa weil Wohnungen zusammengelegt werden oder ein Aufzug neu eingebaut wird - was im bewohnten Zustand nicht möglich wäre.
• Eine Immobilie ist unverkäuflich oder nur stark unter Wert verkäuflich, solange Mietverhältnisse bestehen, noch dazu ist der geplante Verkauf wirtschaftlich zwingend.

Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung: Wann ist sie nicht rechtmäßig?

Um Missbrauch zu vermeiden, ist die Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung einer Immobilie streng geregelt. Damit soll vor allem vermieden werden, dass Vermieter lediglich mehr Geld durch Mieten einnehmen wollen als bisher. Die Aussicht, durch Neuvermietung einen höheren Mietpreis zu bekommen, gilt ausdrücklich nicht als wirtschaftliche Verwertung.

Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung: Wie muss die Kündigung erfolgen?

Wenn Mieterinnen und Mietern wegen wirtschaftlicher Verwertung gekündigt wird, muss die Kündigung schriftlich in Form eines Briefes erfolgen. Darin muss die geplante wirtschaftliche Verwertung detailliert und konkret begründet werden - samt Erklärung, weshalb das mit bestehenden Mietverhältnissen nicht möglich wäre und welche Nachteile für den Vermieter entstehen würden.

Wer die Plausibilität des Schreibens anzweifelt, sollte sich Hilfe beim Mieterbund oder einem Fachanwalt suchen.

Kündigung wegen wegen wirtschaftlicher Verwertung: Diese Fristen gelten

Je nach Länge des Mietverhältnisses kann die Kündigungsfrist abweichen. Sie liegt bei

• mindestens drei Monaten bei Mietverhältnissen mit einer Dauer von bis zu fünf Jahren,
• mindestens sechs Monaten bei Mietverhältnissen mit einer Dauer von fünf bis acht Jahren und
• mindestens neun Monaten bei Mietverhältnissen mit einer Dauer von über acht Jahren.

Infos und Fristen

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Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwerung: Diese Härtefälle stellen eine Ausnahme dar

Wenn die Kündigung des Vermieters wegen wirtschaftlicher Verwertung rechtmäßig ist, können Mieterinnen und Mieter dennoch widersprechen. Der Widerspruch muss schriftlich erfolgen und spätestens acht Wochen vor Ende des Mietverhältnisses eingereicht werden. Chancen haben Mieter dann, wenn es um sogenannte Härtefälle geht: Dazu zählen etwa hohes Alter, schwere Krankheiten, eine Schwangerschaft oder auch Menschen, die trotz Suche keine neue Wohnung finden. Darüber, ob ein Härtefall vorliegt oder nicht, entscheidet in der Regel ein Gericht.